房地產(chǎn)資金鏈正在承受來自多個(gè)方面的壓力。
近階段,關(guān)于收緊房企融資的消息不斷,涉及信托、海外債、銀行貸款、保險(xiǎn)等多個(gè)渠道。銀行方面,繼7月有窗口指導(dǎo)對部分銀行要求控制房地產(chǎn)貸款增速后,8月初,銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》,在北京(樓盤)、天津(樓盤)、河北等32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作,各監(jiān)管部門檢查銀行機(jī)構(gòu)的數(shù)量原則上不得少于3家。
第一財(cái)經(jīng)記者了解到,此次檢查,違規(guī)信貸是監(jiān)管重心,主要涉及房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、風(fēng)險(xiǎn)管理情況、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域以及同業(yè)和表外業(yè)務(wù)。
對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,“2019年來,房地產(chǎn)金融政策收緊,啟動(dòng)專項(xiàng)檢查的32個(gè)熱點(diǎn)城市基本就是全國房地產(chǎn)市場的‘牛鼻子’,這32個(gè)城市穩(wěn)定了,全國房地產(chǎn)市場也就基本穩(wěn)定了?!?/p>
除了銀行方面,信托作為房企的另一重要資金來源也有限制,多家信托公司被約談警示,并收緊信托放行標(biāo)準(zhǔn)。7月初,銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行約談警示,要求其控制業(yè)務(wù)增速,如未備案項(xiàng)目暫停、符合“432”通道類業(yè)務(wù)、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務(wù)全部暫停等。7月20日,銀保監(jiān)會統(tǒng)一放行標(biāo)準(zhǔn),僅同意符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報(bào)備,如項(xiàng)目公司本身具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)或者項(xiàng)目公司不具有二級資質(zhì)、但直接控股股東具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。
“從監(jiān)管上看,前端融資模式被嚴(yán)格限制,而信托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)融資比較有優(yōu)勢的就是前端融資,這樣一來,集合類地產(chǎn)信托募集規(guī)模下降,信托肯定是要轉(zhuǎn)型的,可能會加大在股權(quán)投資方面的創(chuàng)新?!币晃恍磐袠I(yè)人士告訴記者。
在海外債層面,備案登記及發(fā)行條件均嚴(yán)格收緊,7月發(fā)布的相關(guān)通知要求,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù);保險(xiǎn)層面,資金投資集合信托受限,銀保監(jiān)會曾發(fā)文明確禁止將資金信托作為通道,要求基礎(chǔ)資產(chǎn)投資方向應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)政策。
“資金收緊是事實(shí),但防控的是違規(guī)資金,正常融資渠道一直在做?!睆埓髠ジ嬖V第一財(cái)經(jīng)記者。
“其他渠道受限后,最近找我們的人越來越多了,大家都在說股權(quán)融資,我們主要是做排名前50的房企,它們?nèi)谫Y成本大概是10到15個(gè)點(diǎn),關(guān)鍵還是得看公司。”滬上一位房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資經(jīng)理向記者說道。
房企的股權(quán)融資主要包括兩部分,一是IPO、增發(fā)和配股,其中增發(fā)是最主要的方式;二是私募房地產(chǎn)股權(quán)基金,開發(fā)商充當(dāng)GP(普通合伙人),承擔(dān)無限連帶責(zé)任,其他投資人為LP(有限合伙人),以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任,退出方式包括地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款、開發(fā)商回購、基金清算等。
今年上半年,股權(quán)融資規(guī)模不斷擴(kuò)大,發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量顯著增加,甚至還有房企連續(xù)幾個(gè)月幾度轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目子公司股權(quán)。同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2019年6月監(jiān)測的40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元,占總?cè)谫Y金額比重為12.37%,相比上個(gè)月的41.32億元,絕對值及占比都有提高。
到了7月份,這一數(shù)據(jù)稍有下降,40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資總額為69.46億元,占總?cè)谫Y金額比重為7.74%。融資方式主要包括境內(nèi)再融資和海外配股融資,其中境內(nèi)再融資金額為68.61億元,占融資金額的7.65%,為新城控股轉(zhuǎn)讓多家項(xiàng)目子公司股權(quán)及債權(quán),全部以現(xiàn)金支付。
值得一提的是,此前基金業(yè)協(xié)會曾專門針對私募基金向房企融資進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范,稱對一些投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,暫不予備案;通過明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)被暫停備案;另外,不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資,用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。受此影響,投向熱點(diǎn)城市項(xiàng)目的私募房地產(chǎn)股權(quán)基金進(jìn)入了冷卻期。
如今,情況稍有好轉(zhuǎn)。中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠(yuǎn)日前表示,盡管目前房企融資形勢嚴(yán)峻,但在資金方面地產(chǎn)業(yè)仍然有很多選擇,未來房地產(chǎn)私募股權(quán)基金將發(fā)揮越來越明顯的作用。
他還稱,商業(yè)地產(chǎn)周期長,很多企業(yè)在高周轉(zhuǎn)、高杠桿的情況下較難維持運(yùn)營或者發(fā)掘最大的價(jià)值,私募基金可以作為一個(gè)孵化器,來收購、開發(fā)或者改造管理并沒有成熟的商業(yè)物業(yè)。
“但是做私募投資的話,盡調(diào)會比較難,房企有些信貸是藏在表外的,查不到,只能靠打聽了?!鄙鲜龌鸾?jīng)理說。
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